재건축부담금 감면·안전진단기준 완화도 추진… 후속조치 곧 발표
통합심의로 공급속도 높이고 지방정비사업 활성화로 물량 확대
정부가 국민의 주거안정을 위해 앞으로 5년간 전국에 270만 호의 주택을 공급한다.
이를 위해 재건축·재개발 규제가 완화되고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형이 신설되며 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입이 검토된다.
또 수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 청년원가주택과 역세권 첫 집이 분양된다.
반지하 거주자의 안전을 위해서는 공공·민간 임대주택으로 이주가 추진되며 주택 개보수 등의 지원 사업도 진행된다.
정비사업 활성화로 도심공급 확대
원희룡 국토교통부 장관은 8월 16일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘국민주거 안정 실현방안’을 발표했다.
이는 윤석열 정부가 발표한 첫 주택공급 대책이다. 2023∼2027년 5년간 공급 물량은 270만 호(연평균 54만호)로, 당초 공약인‘250만+α(알파)’에서 α는 20만 호로 채워졌다.
지역별로는 서울에 50만 호를 비롯해 수도권에 총 158만 호가 공급되고, 지방은 광역· 특별자치시에 52만 호 등 총 112만 호가 공급된다.
사업유형별로는 도심 내 재개발·재건축,도심복합사업 등으로 52만 호가 공급되고 3기 신도시 등 공공택지에 88만 호가 공급된다. 도시개발, 지구단위계획구역, 기타 일반주택 사업 등 민간 자체 추진사업으로도 130만 호가 공급된다.
직전 정부가 공공주도의 공급방안을 추진 했다면 현 정부는 민간주도로 수요가 많은 도심·역세권에 공급이 원활히 이뤄지도록 정비사업 관련 규제를 완화하고 민간에 다양한 인센티브를 준다.
먼저 재건축 사업의 걸림돌로 꼽히는 재건축 부담금의 감면 방안은 9월에 공개된다.
또 재건축 안전진단 기준도 재건축을 더 쉽게 할 수 있도록 평가항목 조정 등의 개선안이 연내 발표된다.
아울러 정비사업 시행 시 임대주택을 기부 채납하면 용적률을 법적 상한까지 상향해주는 인센티브는 주거지역은 물론 준공업지역에서도 받게 된다. 다만 늘어난 용적률의 절반은 공공임대로 기부채납해야 한다.
이와 함께 현재 공공만 추진할 수 있는 도심복합사업의 한계를 극복하기 위해 민간도심복합사업 유형도 신설된다.
이를 통해 신탁·리츠(REITs·부동산투자회사) 등 민간이 주체가 돼 도심·역세권 등에서 고밀 복합개발이 가능해진다. 이 경우 용적률은 500%까지 상향해주고, 필요하면 도시계획 규제를 받지 않는 ‘도시혁신계획구역’을 신설해 적용하는 방안이 검토된다.
신규택지는 5년간 수도권을 중심으로 88만호분이 공급된다.
구체적으로 보면 내년까지 15만호 안팎의 후보지를 선정해 발표하고 내년 이후에는 시장 상황을 고려해 순차적으로 선정해 발표한다.
신규택지는 직주근접 등을 고려해 선정하며 철도역 인근의 경우 반경 300∼1000m까지 초역세권, 역세권, 배후지역 등으로 나눠 역접근성에 따라 개발밀도를 높이는 ‘컴팩트 시티’ 콘셉트로 개발한다.
택지조성 속도를 높이기 위해 공공주택지구지정 시 광역교통사업과 훼손지복구사업은 국무회의 심의를 거치면 공공기관 예비타당성조사를 면제해준다.
경기 분당·일산 등 수도권 1기 신도시 재정비는 올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 수립해 추진한다.
이 밖에 민간의 정비사업과 도시개발사업에도 통합심의가 도입된다. 공공 정비사업과 일반주택사업에는 통합심의가 의무화된다.
소규모 정비사업 활성화로 주택공급을 늘리기 위해 연접한 복수단지가 일정한 사업요건을 충족하면 통합개발을 허용하고 사업자에 대한 기금융자 이차보전과 조합원 세제 지원도 강화한다.
도시형생활주택 건축 규제도 총가구 수를 300가구에서 500가구로 늘리고, 투룸 공급상한을 전체 세대의 3분의 1에서 2분의 1로 완화한다.
‘주택공급촉진지역’ 제도 도입도 검토된다.
이는 수요 억제를 위해 투기과열지구 등의 규제지역을 두는 것과 달리 공급 확대를 위해 도시규제 완화 등 각종 인센티브를 부여하는 지역이다.
공급이 줄거나 저층 주거지 등 추가 공급 여력이 있는 지역에 각종 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 인센티브를 주는 방안이 검토된다.
대선 공약인 ‘청년 원가 주택’과 ‘역세권 첫집’은 통합 사업으로 추진된다.
용적률 상향에 따른 기부채납 물량과 공공 택지 물량 등을 청년·신혼부부·생애최초 구입자 등에게 시세의 70% 이하에 공급한다. 이때 40년 이상 장기 대출을 저금리로 제공해 초기 부담을 낮춰준다.
최장 10년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 ‘내 집 마련 리츠 주택’도 도입된다. 임대로 거주한 기간도 청약가입 기간으로 인정하는 것을 검토한다.
서울시 등이 추진하는 토지임대부 주택의 공급 활성화를 위해 지방자치단체의 자율성도 강화한다.
국토부는 또 반지하 등 재해 취약주택 거주자의 공공·민간 임대주택 이주를 지원하고, 이주를 원치 않는 가구에 대해서는 주택 개보수를 지원한다.
국토부는 이달 층간소음 저감·개선대책 발표를 시작으로 다음달에는 재건축 부담금 감면대책과 청년주거지원 종합대책을 공개하며 10월에는 추가 신규택지 발표 등 후속대책을 연이어 발표할 예정이다.
국토부는 이번 대책과 관련한 행정 조치와 입법 사항은 연내 모두 완료할 계획이다.
원 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서 주택의 품질과 정주 환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”며 “충분한 양질의 주택을 공급해 시장안정을 도모하고 국민께 내 집 마련의 기회와 희망을 드릴 수 있도록 역량을 집중해나가겠다”고 말했다.
전문가 “민간 위주 공급확대 바람직”
전문가들은 “민간 위주의 공급 전환은 바람직하지만, 결국 실현 여부가 관건”이라는 반응을 보였다.
직방 함영진 빅데이터랩장은 “정비사업 규제 완화, 도심복합사업 추진, 통합심의를 통한 민간 주택 공급절차 단축 등 민간 부문의 공급확대에 대한 시그널을 줬다는 점에서 긍정적”이라며 “충분한 주택공급을 통해 시장의 집값불안 우려를 낮출 수 있을 것”이라고 평가했다.
주택건설업계도 환영의 입장을 나타냈다.
한국주택협회와 대한주택건설협회는 이날 공동 배포한 자료에서 “기존 주택공급 대책의 한계를 극복하고 새로운 주택시장의 패러다임을 마련했다”면서 “주택공급에 대한 국민의 불안을 해소하고 부동산시장 안정화에도 크게 기여할 것으로 기대한다”고 밝혔다.
양 협회는 그러면서 “이번 대책이 실제로 시장에서 원활히 작동될 수 있도록 관련 법령 개정 등 세부 시행방안을 조속히 마련해 실효성을 제고해 달라”고 주문했다.
전문가들은 청년 주거안정대책에 대해서도 주목했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “‘청년원가주택’, ‘역세권 첫 집’으로 총 50만 가구 공급이 현실화하면 2030 세대의 ‘영끌 매수’도 줄면서 청약 수요로 전환될 것”이라며 “이번대책이 젊은층의 주거불안 심리를 완화해 줄 것으로 예상된다”고 말했다.
그러나 이번 발표에선 공급 대책에 대한 청사진만 나왔을 뿐 구체적인 이행 방안이 제시되지 않은 점은 아쉽다는 지적이 많았다.
정부가 도심 공급 확대를 위해 도심복합사업, 주택공급촉진지구 도입 등 새로운 유형의 공급방식을 제시했지만 아직 민간의 참여를 끌어낼 수 있을지 판단하기는 어려운 상황이다.
피데스개발 김승배 대표는 “일단 구시대적 신도시 위주의 공급 방식에서 벗어나 도심·민간 위주로의 사업 전환은 바람직하다”면서 “민간이 참여를 확대할 수 있도록 각종 인센티브 등 유인책을 서둘러 구체화해야 할 것”이라고 조언했다.
재건축·재개발을 희망하는 정비사업 예정지들은 구역 지정 확대에 기대를 걸고 있다.
그간 중단됐던 정비사업이 재개될 것인지도 관심사다. 하지만 재건축 초과이익환수제(재초환)에 대한 획기적인 개선안을 기대했던 기존 재건축 조합들은 정부안에 대한 실망이 큰 분위기다.
구체적인 세부 감면안이 공개되지 않은데다 부담금이 클 것으로 예상되는 강남권 등 주요 재건축 단지들은 실제 감면 폭에 따라 사업의 명운이 좌우될 수도 있기 때문이다.
강남의 한 재건축 조합장은 “재건축 부담금예정액이 수억원에 달하는데 면제 금액을 1억원으로 상향하고, 부과율 구간을 확대하는 수준에서 과연 부담금이 얼마나 낮아질지 의문”이라며 “어설픈 감면안은 재건축 사업을 오히려 더욱 위축시킬 수 있다”고 지적했다.
부담금 1억 원 이하 단지는 이번에 부과 면제 대상에 포함될 가능성이 커졌지만 부담액이 적어 체감도가 떨어지는 반면 부담이 큰 단지에서는 자칫 ‘빛 좋은 개살구’가 될 수도 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.
